Služby

Posudky podle typu posouzení

Vady:  „JA=Jistota Atestace.“

• Pasporty. Zdokumentování (foto- či video-dokumentace) technického stavu nemovitosti kvalitní (digitální) širokoúhlou zrcadlovkou s vysokým rozlišením snímků, s popisem snímků a mapkami dokumentovaných míst, bez posouzení vad. Půjde o fotodokumentaci dostupných (bez přemisťování nábytku či jiných částí interiéru či exteriéru) povrchových konstrukcí, tj. nebudeme nijak zkoumat a dokumentovat stav technologií (vodovodu, kanalizace, topení, chlazení, plynovodu, apod.) či jinak nepřístupných částí (např. výtahové šachty, světlíků, instalačních šachet, dutin střechy, revizních otvorů). Je možné objednat pouze elektronickou verzi posudku, která je levnější o 20 %, a případné vytištění udělat až později.
  Přidaná hodnota: Máme zkušenosti s posuzováním vad staveb a řešením krizových situací okolo staveb (včetně řízení před soudy a rozhodčími soudy), takže tyto zkušenosti můžeme do této práce promítnout (zaměření na to co může být potencionálním problémem). Častou vadou pasportizací bývá dodatečná nemožnost lokalizace foceného místa – proto snímky volíme tak, aby bylo možno kdykoliv dodatečně identifikovat umístění foceného místa. Používáme kvalitní digitální širokoúhlou zrcadlovku, vysokého rozlišení fotek (6016×4000), velkého formátu fotek v posudku (dvě barevné fotografie na stránku A4) a vysokou kvalitu tisku profesionální color-laser-tiskárnou dell 5130cdn s vysokým rozlišením a na kvalitním papíru.
  Podklady: Plánky budovy či pozemku. Promyslete si, jaké části nemovitosti chcete zdokumentovat a jak podrobně (kolika snímky). Pokud jde o možné poškození nějaké budovy probíhajícími stavebními pracemi, tak si dle typu těchto prací rozmyslete jaké konstrukce dokumentované stavby mohu být ohroženy/poškozeny a na ty se případně více zaměřit. Budou se dokumentovat také exteriéry (fasáda, střecha, apod.) nebo jen interiéry?
• Termosnímky. Pořízení a vyhodnocení termografických snímků budov termokamerou.
  Přidaná hodnota: 90 % v Česku používaných termokamer jsou levné přístroje do 40 tis. Kč – jejich výstupem jsou barevné čmouhy, kde se nedá rozpoznat stavební detail. My naopak používáme špičkovou termokameru německé výroby Testo 875-2i, která je jako jedna z mála těchto kamer schopna vedle povrchové teploty zobrazovat i povrchovou vlhkost. Měření je vhodné v těchto případech:
  1. měření tepelných mostů obvodových zdí budov (míst s unikajícím teplem – je nutné měřit v zimním období),
  2. výpočet teplotního faktoru podle ČSN 73 0540-2 u obvodových zdí budov (je nutné měřit v zimním období),
  3. zjištění povrchové vlhkosti stěn (resp. rizikových míst pro tvorbu plísní – není nutné měřit v zimním období),
  4. zjištění povrchových teplot zdí či technologií (např. u funkčnosti radiátorů a podlahového topení – není nutné měřit v zimním období).
  Podklady: Plánky budovy či pozemku. Promyslete si, jaké části nemovitosti chcete vyšetřit, resp. kde se vyskytují problémy. Měření tepelných mostů a teplotního faktoru je možné pouze v zimním období za venkovních teplot pod +5 °C.
• Diagnostika. Posouzení kvality resp. vad stavebních prací, materiálů a technologií (vč. ventilace, topení a chlazení apod.) a to jak ve fázi návrhu (projektu), tak ve fázi provádění či již hotové stavby.
  U tohoto typu posouzení se nejobtížněji stanovuje předběžná cena našeho posudku podle dále uvedeného kalkulátoru, protože může jít např. o jednu vadu, ale celého systému (např. nefunguje topný systém) – u posouzení celého systému je pak minimální cena posudku obvykle větší než cena uvedená v kalkulátoru. Zjišťujeme měřením tzv. součinitel prostupu tepla (U) obvodových zdí – není zde přitom nutná destrukční sonda u měření zdí neznámého složení (je nutné měřit v zimním období). Máme i přístroje na měření výkonu vzduchotechnických zařízení (např. digestoří či vyústek ventilace), resp. měření parametrů vzduchu.
  Tuto službu je možné kombinovat se službou Termosnímkování a nalézt tak slabá místa konstrukcí (tepelné mosty a tepelný odpor obvodových stěn) včetně např. vad podlahového topení či radiátorů (detekce povrchové teploty konstrukcí). Pro ocenění vad možno kombinovat se službou Rozpočty.
  Laboratorně ani na místě neprovádíme zkoušky vlastností stavebních materiálů (betonu, oceli apod.), v těchto případech se musíte obrátit na akreditované zkušebny/laboratoře – můžeme ale prověřit zdokladování těchto vlastností příslušnými certifikáty.
  Přidaná hodnota: Máme k vadám staveb širokou databázi odborných publikací, včetně všech souvisejících norem, a vlastních posudků.
  Podklady: Projektová dokumentace (výkresy a technické zprávy), expertní posudky, reklamační dopisy a odpovědi na ně. Certifikáty vlastností výrobků zabudovaných do stavby či technické specifikace těchto výrobků. Výrobci či prodejci stavebních materiálů Vám zdarma či za mírný poplatek vyhotoví stručné dobrozdání, zda byl použit jejich výrobek (či jejich další systémově navazující výrobky) a zda byly při zabudování jejich výrobku do stavby dodrženy všechny jejich technologické předpisy – takovéto dobrozdání je pak dobrým pokladem i pro nás.
• Mikroklima. Zjištění kvality obytného či pracovního vnitřního prostředí budov. U obytného prostředí může jít např. o posouzení ložnice či pracovny. U pracovního prostředí můžeme např. posoudit kvalitu mikroklimatu konkrétního pracoviště.
  Základní posouzení (tepelně-vlhkostní a odérové). Součástí základního posouzení jsou tyto oblasti:
  1. teplota vzduchu, 2. pocitová (sálavá) teplota, 3. rychlost proudění vzduchu (průvan), 4. vlhkost vzduchu – (vše tepelně-vlhkostní mikroklima) a 5. kvalita vzduchu měřením kysličníku uhličitého CO2 (odérové mikroklima)
  Rozšířené posouzení. Posouzení je možné rozšířit o tyto oblasti:
  6. intenzita osvětlení (světelné mikroklima), 7. hladina hluku (akustické mikroklima), 8. kvalita vzduchu měřením negativních iontů/aniontů (elektroiontové mikroklima), 9. měření statické elektřiny na povrchu konstrukcí (elektrostatické mikroklima), 10. měření elektrosmogu (elektromagnetické mikroklima), 11. obsah metanu CH4, propanu C3H8 a vodíku H2 ve vzduchu, 12. obsah kysličníku uhelnatého CO ve vzduchu, 13. obsah formaldehydu ve vzduchu (vše toxické mikroklima).
  Tuto službu je možné kombinovat se službou Termosnímkování a nalézt tak riziková místa pro tvorbu plísní (detekce povrchové vlhkosti konstrukcí). Pro ocenění vad možno kombinovat se službou Rozpočty.
  Přidaná hodnota: Posouzení vnitřního prostředí budov děláme podle platných právních předpisů a s využitím vlastní propracované metodiky fuj-fuj (fuj zimě, fuj vedru, fuj průvanu, fuj smradu, fuj šeru, fuj hluku, fuj jedům, atd.) vytvořené Prof.Dr. Miloslavem V. Joklem a publikované v U.S.A. a EU. Podíleli jsme se rovněž na výzkumu vnitřního prostředí pro NASA a výrobce letadel AIRBUS. Jsme vybaveni měřicími přístroji na komplexní posouzení pracovního či obytného místa – většinou je žádoucí, aby bylo na jednom místě naměřeno co nejvíce parametrů vnitřního prostředí současně, protože jednotlivé složky prostředí se vzájemně ovlivňují a působí na člověka jako celek. Měření více parametrů prostředí současně není u nás ani ve světě dosud úplně běžné a často se tak bohužel měří jen jednotlivý parametr prostředí vytržený z kontextu daného prostředí a výsledky takového měření pak nedávají úplný obraz o kvalitě daného vnitřního prostředí. Podklady: Plánky budovy či pozemku. Promyslete si, jaké části nemovitosti chcete vyšetřit, resp. kde se vyskytují problémy.

Ocenění:  „JA= Jedinečné Algoritmy.“

• Úřední odhad. Oceňování nemovitostí podle oceňovací vyhlášky Ministerstva financí, a to většinou pro daňové potřeby.
  Přidaná hodnota: V případě že Vám toto ocenění finanční úřad vrátí, protože neodpovídá jejich internímu ocenění, pak jej bezplatně předěláme podle pokynů finančního úřadu.
  Podklady: Projektová dokumentace (výkresy a technické zprávy), starší úřední ocenění.
• Rozpočty. Tržní ocenění stavebních prací na nemovitosti: metodou podrobného položkového rozpočtu nebo pomocí agregovaných položek. Můžeme zkontrolovat stávající rozpočet nebo vytvořit nový. Součástí této služby může být tzv. bankovní dohled znalce, tj. znalecká kontrola faktur vystavených za účelem čerpání úvěru.
  Přidaná hodnota: Pečlivost.
  Podklady: Výměry staveb, projektová dokumentace (výkresy a technické zprávy).
• Zhodnocení. Ocenění stavebního zhodnocení či znehodnocení nemovitosti (či investice do nemovitosti), tedy nárůstu resp. poklesu tržní hodnoty nemovitosti stavební činností např. nájemce či investora (nikoliv vlivem trhu).
  Přidaná hodnota: Postupujeme podle propracované vlastní metodiky prověřené řadou soudních sporů (na toto oceňování není v ČR závazná metodika).
  Podklady: Seznam provedených stavebních prací podpořený fakturami, smlouvy o dílo, dopis uplatňující zhodnocení/znehodnocení o odpověď na něj.
• Obvyklý nájem. Ocenění obvyklého nájmu pro daný typ nemovitosti v daném místě a čase. Může jít o nájem prostor budovy či o nájem pozemků, případně o zjištění výše úplaty za věcné břemeno. Specifickou otázkou je ocenění nájmu za užívání pozemku zastavěného stavbou.
  Přidaná hodnota: Na toto oceňování není v ČR závazná metodika a proto vycházíme především z vlastní metodiky.
  Podklady: Nájemní smlouva, dopis uplatňující zvýšení/snížení nájmu o odpověď na něj.
• Tržní odhad. Ocenění obvyklou/obecnou cenou (odhad tržní hodnoty) pozemků, všech typů budov (hotelů, obchodů, skladů, kanceláří, bytů, bytových domů).
  Přidaná hodnota: Naše zpráva o tržním ocenění obsahuje podrobnou analýzu technického, právního a ekonomického stavu nemovitosti (včetně analýzy rizik a výhod spojených s nemovitostí) a podrobnou analýzu ocenění. Na toto oceňování není v ČR závazná metodika, proto jsme vytvořili metodiku vlastní, která vychází z doporučení IVSC a TEGOVA a kterou jsme publikovali v našich publikacích, jež byly či jsou učebnicemi na IOM VŠE Praha či VŠE Praha. Věříme, že námi odhadnutá tržní hodnota musí být v souladu s trhem nemovitostí a nemůže jít tedy o nějakou uměle vytvořenou hodnotu (byť podloženou výpočty) mimo ekonomickou realitu.
  Podklady: Projektová dokumentace (výkresy a technické zprávy), starší tržní či úřední ocenění, doklady k vlastnickému právu (kupní smlouvy apod.) a jeho omezení (reálná břemena, služebnosti, zástavní smlouvy, nájemní smlouvy apod.). Přehled příjmů z nájmů (zvlášť platby za média) a výdajů (daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, náklady údržby, ostraha, správa apod.).

Vady a Ocenění:  „JA=Jednoznačná Autorita.“

• Asistence. Naše asistence např. při prohlídce či vyjednávání o prodeji/koupi nemovitosti či spory mezi objednateli a dodavateli stavebních prací. Cílem je morálně a odborně posílit vyjednávací pozici klienta. Na místě můžeme ručně sepsat svědecký protokol. V případě Vašeho požadavku na delší písemný výstup – např. na doporučení oprav – se postupuje jako u služby Konzultace písemné (či Posudky konstrukcí).
  Přidaná hodnota: Jsme zoceleni velkým počtem vyjednávání na různých úrovních a při různých příležitostech. Vystupujeme klidně a nekonfliktně, ale z našeho názoru, pokud jsme o něm přesvědčeni, neustupujeme.
  Podklady: Promyslete si, co přesně od nás očekáváte.
• Konzultace ústní. U ústních konzultací Vás přivítáme v naší kanceláři – pokud byste se chtěli setkat na jiném místě, pak to účtujeme jako službu Asistence.
  Přidaná hodnota: Za dobu naší činnosti jsme nasbírali řadu zkušeností, navíc pravidelně čteme několik specializovaných webů týkajících se stavebních materiálů a postupů ve výstavbě a navštěvujeme profesní přednášky.
  Podklady: Promyslete si, jaké otázky chcete od nás zodpovědět.
• Konzultace písemné. U písemných konzultací stačí poslat e-mailem dotaz (či listinu k analýze) a my Vám ho rovněž e-mailem zodpovíme. Tuto službu u nás často využívají advokáti pro analýzu jiného posudku či posouzení nějakého technického/ekonomického problému.
  Přidaná hodnota: Jsme zvyklí formulovat odpovědi stručně a jasně.
  Podklady: Promyslete si, jaké otázky chcete od nás zodpovědět či jaké dokumenty analyzovat.
• Analýzy využití. Jde o posouzení využití nemovitosti z hlediska její kolaudace či využití jejího potencionálu či způsobené ekonomické újmy (např. u přerušení provozu nemovitosti či zdržení jejího dokončení). U nemovitostí s velkým počtem nájemců a značným nájmem, typicky např. u větších hotelů či kanceláří, je každé přerušení užívání nemovitosti spojeno se značným výpadkem příjmů z nájmu a s marně vynaloženými náklady po dobu přerušení. Může jít také o analýzu budoucího využití pozemků či o posouzení co je součástí budovy/stavby. 
  Přidaná hodnota: Máme tyto posudky metodicky promyšleny, již jsme dělali řadu takovýchto posudků např. na pozemky, velké hotely či kancelářské budovy.
  Podklady: Nájemní smlouvy, reklamační dopisy a reakce na ně, přehled výnosů z nájmů před přerušením a po přerušení jejího provozu, přehled marně vynaložených nákladů (např. na údržbu, na ostrahu, na advokáty a na správu nemovitosti po dobu přerušení jejího provozu), přehled nákladů vlastních oprav.
• Inspekce. Posouzení celkového stavu nemovitosti, většinou při koupi/prodeji nemovitosti.
  Základní. Součástí základního posouzení je podrobná analýza technického, právního a ekonomického stavu nemovitosti (jejích dostupných částí) a analýza rizik a výhod nemovitosti (technických, právních a ekonomických). Součástí této služby je i písemný výstup (v případě pouze ústního posouzení jde o službu Asistence).
  Rozšířená. Posouzení je možné rozšířit o tyto oblasti: podrobnější posouzení elektroinstalace a přibližné nacenění oprav
  Tuto službu je také možné kombinovat se službou Termosnímkování a nalézt tak riziková místa tepelných úniků (tepelných mostů), zjistit teplotní faktor obvodových stěn či určit místa tvorby plísní (detekce povrchové vlhkosti konstrukcí). Při zadání služby Tržní ocenění určíme tržní hodnotu nemovitosti a při zadání služby Posudky mikroklimatu určíme kvalitu vnitřního prostředí nemovitosti. Při doplnění o službu Pasporty fotograficky či videosnímky zdokumentujeme nemovitost a při doplnění o službu Posudky konstrukcí zjistíme např. součinitel prostupu tepla obvodových stěn.
  Přidaná hodnota: Nabízíme zkušenosti a odbornost nezávislého znalce, otestovanou při mnoha soudních či arbitrážních sporech. Nepoužíváme služby odborníků najatých na živnostenský list, ale vlastních zaměstnanců.
  Podklady: Plánky budovy či pozemku, projektová dokumentace (výkresy a technické zprávy), reklamační dopisy a odpovědi na ně, revizní zprávy k technologiím (elektroinstalaci, topení, vodovodu apod.). Promyslete si, s jakými problémy se u nemovitosti setkáváte, pokud jí užíváte.
• Arbitráže. Rozhodčí řízení je řešením v případě, kdy je spornou otázkou týkající se nemovitosti technický problém (např. možnost reálného rozdělení nemovitosti) či ekonomický problém (např. tržní ocenění nemovitosti při dělení spoluvlastnictví) a strany sporu přitom chtějí řešit spor mimosoudně. Pokud nás strany sporu zvolí jako rozhodce/arbitra, má pak náš tzv. rozhodčí nález stejnou právní váhu jako rozsudek soudu (tj. je rovněž exekučním titulem). Rozhodčí spory jsou rychlé, protože jsou jednoinstanční – vůči vydanému rozhodnutí ve formě nálezu není možné se odvolat, účastník ale může soud požádat o jeho zrušení, podání návrhu na zrušení ale nemá odkladný účinek vůči exekuci prováděné na základě tohoto nálezu. Rozhodčí řízení před arbitrem je vždy neveřejné a arbitři/rozhodci jsou vázáni mlčenlivostí, které je můžou zbavit pouze účastníci sporu anebo soud. Rozhodčí nález opatřený doložkou o nabytí právní moci a vykonatelnosti je po vyhlášení doručen stranám sporu a tím nabývá váhy pravomocného rozsudku. Důležitá je zde nekonfliktnost (klid), férovost (objektivnost) a (nezávislá) odbornost rozhodce, který je současně v dané oblasti jako znalec určitou autoritou.
  Tuto službu neposkytujeme v tzv. spotřebitelských sporech, tj. sporech mezi podnikatelem a spotřebitelem – např. když developer prodá byt nepodnikateli nebo když stavební firma postaví dům pro nepodnikatele.
  Přidaná hodnota: V rámci soudních řízení bývají naše posudky konečné a také na jejich základě došlo k již několika soudním smírům. Na rozdíl od institucionálních rozhodčích soudů je námi vedené rozhodčí řízení výrazně rychlejší a levnější – po našem jmenování rozhodcem stranami sporu, úvodním setkání a prohlídce nemovitosti následuje již rovnou rozhodčí nález ve formě znaleckého posudku na spornou záležitost. Rozhodčí řízení je u nás také samozřejmě rychlejší, levnější a často i spravedlivější než řízení u samotných soudů, protože na rozdíl od soudů nejsme omezování různými formálními požadavky (takže u soudu jde pak někdy spíše o určité zúřadování sporu než o jeho spravedlivé vyřešení).
  Podklady: Promyslete si, jaké sporné otázky chcete vyřešit.

Písemné posudky podle právní váhy

• Konzultace
  Tento typ zprávy je označen podpisem našeho poradce (bez razítka).
  Využití: Pro interní potřebu klienta, nelze předložit jiné straně jako nestranné posouzení sporných otázek.
• Expertní posudek
  Tento typ posudku je označen naší (neznaleckou) kulatou pečetí. Většinou jde jen o stručné dobrozdání, ale může mít i rozsah znaleckého posudku.
  Využití: Písemný posudek bez znalecké doložky – využitelné především pro vnitřní potřeby klienta nebo pro vyjednávání s druhou stranou sporu v případech očekávaného smírného řešení sporu.
• Znalecký posudek
  Tento typ posudku je označen znaleckým razítkem našeho znaleckého ústavu se státním znakem. Jde o podrobnější zprávu.
  Využití: Posouzení otázek, které jsou sporné a pravděpodobně skončí u soudu či arbitráže. Před soudem použitelné jako nezávislé svědectví odborníka, soud může na základě tohoto posudku rozhodnout.
• Znalecký posudek s doložkou podle § 127a o.s.ř.
  Tento typ posudku je označen razítkem našeho znaleckého ústavu se státním znakem a navíc doložkou podle §127a o.s.ř.
  Využití: Posouzení otázek, které jsou sporné a pravděpodobně skončí u soudu. Na takovýto posudek se pohlíží, jakoby ho objednal soud:
  § 127a
  Jestliže znalecký posudek předložený účastníkem řízení má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem. Soud umožní znalci, kterého některá ze stran požádala o znalecký posudek, nahlédnout do spisu nebo mu jinak umožní seznámit se s informacemi potřebnými pro vypracování znaleckého posudku.
• Znalecký posudek s rozhodčí doložkou
  Tento typ posudku je označen razítkem našeho znaleckého ústavu se státním znakem a navíc rozhodčí doložkou.
  Využití: Posouzení otázek, které jsou sporné, pokud se strany sporu shodly na znalci jako rozhodci. Takovýto posudek má statut exekučního titulu.

Písemné posudky podle míry propracovanosti

• Písemná konzultace
  Neobsahuje formální náležitosti jako u zpráv, jen prosté odpovědi na zadané otázky. Přílohy nejsou žádné nebo podstatně chudší než u jiných našich posudků. Běžně se nepraktikuje osobní inspekce posuzované nemovitosti.
  Konzultace může být formou e-mailu – zašlete dotaz, sdělíme Vám náš honorář podle rozsahu a obtížnosti dotazu, uhradíte zálohu honoráře a my Vám zašleme odpověď.
• Dobrozdání
  Má podrobnější zdůvodnění závěrů a formálnější strukturu než písemná konzultace. Od zprávy se liší jak kvalitou závěrů, tak stupněm zdůvodnění posuzovaných problémů. Přílohy nejsou žádné nebo podstatně chudší než u našich zpráv. Fotodokumentace není obvykle žádná. Běžně se nepraktikuje osobní inspekce posuzované nemovitosti.
• Zpráva (expertní či znalecký posudek)
  Od dobrozdání se liší jak mírou provedené analýzy a z toho vyplývající lepší kvality závěrů posudku, tak stupněm zdůvodnění těchto závěrů, které je zde podstatně podrobnější. Ve zprávě je uvedena příčina problému, o jaké porušení právních či technických norem jde, kdo daný stav zapříčinil a jaký je doporučený postup nápravy. Součástí posudku je také kvalitní barevná fotodokumentace, s vysokým rozlišením, focená širokoúhlými digitálními zrcadlovými fotoaparáty. Obvykle se provádí osobní inspekce posuzované nemovitosti.
  Může mít charakter až hloubkového prověření nemovitosti (Due Diligence) – záleží na dohodě s klientem, jak podrobné chce udělat naše šetření v určitých případech.

Posudky podle míry nestrannosti

• Konzultace (ústní či písemné)
  Ústní či písemná konzultace může být jednostranná, tj. ve prospěch klienta.
• Písemné posudky (dobrozdání či zprávy)
  Písemný posudek poradce je vždy nestranný. Nicméně klient má vždy tu výhodu, že zadává otázky, které mají být zodpovězeny a tyto otázky může případně měnit a to i v průběhu vypracování zprávy.